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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

消费复苏“年夜饭”回归 市场监管保“舌尖安全”******

　　本报讯(记者 王薇)“我们除夕‘年夜饭’午餐和晚餐的包间全部订满了，初一到初五的包间也只剩下了少量的晚餐可以预订，今年红火的‘年夜饭’让餐饮人看到了希望。”昨天，中华老字号同庆楼北京区总经理周泽春对北京青年报记者说。面对今年消费逐步复苏后回归的“年夜饭”，本市市场监管部门提前入手开展专项检查。连日来，执法人员摸底辖区内各餐饮企业接单“年夜饭”的情况，做到心中有数；走进后厨，检查原料进货和食品添加剂的使用；紧盯各种套餐价格，严查开瓶费等违规收费，为市民守护“舌尖上的年味”。

　　昨天上午10点30分，北青报记者跟随东城区市场监管局建国门街道所的执法人员走进同庆楼(金宝汇店)，对这里的“年夜饭”准备情况进行检查。进门处的食品安全信息公示栏中，公示着企业的《食品经营许可证》、从业人员健康证以及店内食品安全管理员等信息。“食品安全无小事，这些公示信息都要有，全部向消费者公开。”副所长牛玉龙说。

　　随后，执法人员又走进同庆楼的后厨，检查了其食品原材料进货查验和索证索票制度，提示商家要定期对库存食品进行清理，严禁使用过期食品或腐败变质食品。凉菜制作间是餐饮食品检查中监管规格最高的，每一名进入凉菜间的人员都有着严格的着装和消毒要求，进门洗手消毒，帽子、手套、口罩等一样也不能少；在后厨的墙上，北青报记者还看到了各种记录，原材料采购变更记录、冷库温度记录、冷菜果蔬间消毒记录以及冷库原料进出台账等。“每一项都要清清楚楚，你看这个，原材料备货的变更都能够及时记录并更新，商家的工作很细致。”牛玉龙说。检查完后厨，牛玉龙和同事还对同庆楼年夜饭的预订情况进行了了解，特别针对节日期间从业人员的在岗情况进行了统计，提示企业科学评估接待能力，避免超出加工能力接餐。

　　周泽春告诉北青报记者，目前，同庆楼(金宝汇店)“年夜饭”的预订十分火爆，为了回馈消费者，他们推出了600元到1000元多种价位的套餐，消费者也可以预订零点的菜品，同时，今年他们还推出了“年夜饭”的外卖套餐和预制菜的家宴礼盒，全方位满足不同消费者的需求。

　　北青报记者了解到，东城区市场监管局于1月11日启动了2023年度春节期间餐饮环节食品安全检查，重点对提供“年夜饭”服务的餐饮企业开展专项监督检查，在开展线下监督检查的同时，同步检查门店在外卖平台上的名称、地址、经营范围、许可证资质等信息，督促餐饮单位线上线下经营保持一致，严查“幽灵餐厅”和线上超许可经营行为。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）